La ciudad de Dallas se perfila como uno de los mercados inmobiliarios líderes en el país para proyectos de reutilización adaptativa.
La “reutilización adaptativa” se refiere al proceso de desarrollo de reutilizar edificios comerciales antiguos en complejos de apartamentos multifamiliares modernos o para un propósito diferente al que se diseñó el edificio.
La ciudad de Dallas ocupa el puesto número 10 en una lista de las 20 principales ciudades de EE. UU. para futuras conversiones de apartamentos, según un nuevo reporte compilado por RentCafe utilizando datos de apartamentos de Yardi Matrix. Las conversiones futuras incluyen todos los proyectos que están planificados, en proceso de conversión o identificados como posibles redesarrollos.
Según el informe anual de reutilización adaptativa de RentCafe, Dallas tiene un poco más de 1,900 unidades en proceso de desarrollo, un aumento de casi el 60 % desde 2021, cuando los proyectos futuros totalizaron alrededor de 1,200 unidades.
No son solo los edificios de oficinas locales los que se están reconvirtiendo en unidades de apartamentos: algunos hoteles y fábricas del área de Dallas también son candidatos para futuras conversiones.
Información proporcionada a el expreso de dallas de RentCafe muestra que la Ciudad de Dallas generará aproximadamente 1,498 apartamentos nuevos de conversiones de edificios de oficinas, 314 de conversiones de hoteles y alrededor de 100 de conversiones de fábricas.
De las aproximadamente 1,500 unidades creadas por las conversiones de oficinas a apartamentos, alrededor de 850 unidades supuestamente reemplazarán los edificios de oficinas históricos a lo largo de Elm Street, dijo Felicity Domentii, especialista en comunicación de RentCafe. el expreso de dallas en un correo electrónico.
Aunque se prevé que crezca el mercado de proyectos de reutilización adaptativa en Dallas, se informa que la Ciudad no logró transformar ninguna unidad en 2022. Si bien varios factores influyeron en el desempeño del año pasado, gran parte de la desaceleración se debió al aumento de las tasas de interés, la inflación alta durante décadas, el incertidumbre del mercado y obstáculos regulatorios.
Uno de los problemas más frecuentes que han enfrentado los desarrolladores en los últimos años es el lento proceso de aprobación de permisos de la Ciudad. Los tiempos de entrega de permisos para proyectos unifamiliares y comerciales han sido un punto de discusión para la comunidad de desarrollo bajo el administrador de la ciudad de Dallas, TC Broadnax.
Por ejemplo, el Departamento de Servicios de Desarrollo (DSD) de Dallas registró una disminución del 52.5 % en las aprobaciones en junio, con una mediana de respuesta de 25 días, según el panel de actividad de permisos residenciales de la Ciudad. De 2021 a 2022, los tiempos de entrega de permisos a menudo demoraron de 2 a 3 meses, según el alcance y el tamaño del proyecto.
El ex director ejecutivo de la Asociación de Constructores de Dallas, Phil Crone, anteriormente les dijo a el expreso de dallas que esos retrasos inesperados normalmente dan como resultado cientos de dólares adicionales gastados cada día.
Como dijo Doug Ressler, analista sénior y gerente de inteligencia comercial de Yardi Matrix, “la conversión de espacios de oficinas en unidades multifamiliares se limitará principalmente a propiedades de oficinas más pequeñas y antiguas debido a factores como los costos de construcción y las regulaciones relacionadas con la construcción residencial. ”
Los aros regulatorios que los desarrolladores deben superar para que un proyecto despegue incluyen procesos como emplatado. La zonificación también puede entrar en juego, por ejemplo, cuando un distrito debe ser rezonificado de uso de oficinas comerciales a uso residencial multifamiliar.
A partir de julio de 2023, Dallas tiene más de 1,900 unidades de reutilización adaptativa en proyecto. Sin embargo, debido a los obstáculos antes mencionados relacionados con la conversión de apartamentos, solo alrededor del 20 % de los próximos proyectos están activamente en construcción, y el 80 % restante aún se encuentra en la etapa de planificación.
Además de Dallas, Houston fue la única otra ciudad de Texas en estar en la lista por la cantidad de proyectos de reutilización adaptativa en desarrollo. Según los datos, Houston ocupó el puesto número 7, con aproximadamente 2,205 unidades en su cartera de proyectos.
El ganador del primer lugar fue Los Ángeles, California, con 4,566 futuras unidades de reutilización adaptativa en proyecto, unas 2,654 más que Dallas.
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