Para establecer un sitio de construcción legal en Dallas, los desarrolladores deben someterse a un proceso complicado que a menudo resulta en tiempos de espera de permisos prolongados.
El Departamento de Servicios de Desarrollo de la Ciudad de Dallas (DSD) detalló el proceso legal para crear un sitio de construcción, incluidas las regulaciones de la plataforma, los planes de vías públicas y los impactos de retroceso, durante una sesión de capacitación reciente de Almuerzo y aprendizaje.
Tenisha Lester, planificadora jefe de la Ciudad de Dallas, y Brian Thompson, subdirector del Departamento de Servicios de Construcción de la Ciudad, presidieron la sesión.
Según Thompson, el primer paso para establecer un sitio de construcción legal es someterse a la proceso de emplatado, que se requiere, de conformidad con la Sección 51A-4.601 del Código de Desarrollo de Dallas, antes de que un funcionario de construcción pueda emitir un permiso o un certificado de ocupación.
Dallas define un plano como la presentación gráfica de uno o más lotes o extensiones de tierra.
Hay dos tipos de plataformas: plataformas menores y plataformas principales. Una parcela menor constituye un área de 5 acres o menos para distritos residenciales o 3 acres o menos para todos los demás distritos de zonificación. Las plataformas menores no requieren infraestructura pública nueva, como calles, agua, alcantarillado, pavimentación o mejoras de drenaje. Las plataformas principales comprenden áreas más grandes que necesitan algún tipo de mejora de infraestructura.
Hay dos pasos para el proceso de planificación (aprobación preliminar y aprobación final) y varias formas de establecer un sitio de construcción legal. Con algunas excepciones y condiciones, un lote o parcela existente puede considerarse un sitio de construcción legal si los permisos de construcción para estructuras ubicadas en la propiedad se emitieron antes del 1 de agosto de 1984.
Es importante tener en cuenta que, en la mayoría de los casos, un terreno no es sinónimo de un “plato fiscal”, que se crea mediante una escritura con el propósito de propiedad y tasación fiscal de un lote.
Para determinar si una parcela de terreno se permitió anteriormente para la construcción y cuándo, los planificadores de la ciudad deben buscar en los archivos históricos de Dallas, lo que a menudo puede llevar mucho tiempo.
Según el alcance, la ubicación y la historia del sitio de construcción, la investigación “puede afectar el proceso de aprobación del permiso”, explicó Lester.
Como se informó anteriormente por el expreso de dallas, Dallas ha sufrido durante mucho tiempo demoras periódicas en los permisos bajo el administrador de la ciudad, TC Broadnax. Recientemente, un grupo de trabajo de la ciudad atribuyó tales demoras al grave problema de vagabundeo y falta de vivienda de Dallas.
“Al planificar esa propiedad, la Ciudad puede decir, oye, necesitas mejoras, este medidor es viejo, esa línea de agua es vieja. Hacemos un seguimiento de todo eso. Entonces, para obtener un permiso, requerimos que pruebe esto. Y para probar esto, mantenemos esto en nuestros registros”, dijo.
Si los registros de infraestructura se pierden o no están disponibles, Lester dice que la investigación puede ser "frenética", y a menudo toma "semanas o meses dependiendo [de] cuánto tiempo tiene que ir la Ciudad para encontrarlo". Señaló que el tiempo necesario para realizar la investigación puede, en última instancia, conducir a retrasos en los plazos de desarrollo y largos ciclos de permisos.
Si no se puede ubicar el registro de infraestructura, Lester dijo que DSD trabajará directamente con el solicitante hasta que se encuentre una solución.
“En ese momento, cuando no encontremos nada, no queremos decirles que no era un sitio de construcción legal o algo así. Queremos asegurarnos de que hemos agotado nuestros recursos. Así que no te desanimes. Sepa que trabajaremos con usted”, enfatizó Lester.
Si se encuentra el registro de infraestructura y se completan los requisitos previos del solicitante para la aprobación del plano preliminar y final, puede enviar el plano final para su registro.
Al momento de la presentación, el solicitante deberá pagar una tasa de trámite, la cual puede variar según el alcance del proyecto y el municipio en el que se construirá. El programa de tarifas para el condado de Dallas se puede ver esta página. Si el plano cumple con todos los requisitos para el registro, el presidente y el secretario de la Comisión del Plan firman el plano final.
Una vez que se firma el plano final, es responsabilidad del propietario/solicitante recoger el documento firmado y llevarlo a la ciudad correspondiente, obtener los certificados de impuestos necesarios, presentar el plano ante el secretario del condado y devolver 18 copias selladas, uno de los cuales debe tener una firma original.
Según Thompson, un sitio de construcción solo se considera legalmente establecido una vez que se han completado las tareas antes mencionadas.
