El Departamento de Servicios de Desarrollo (DSD) de la Ciudad de Dallas llevó a cabo una sesión de capacitación Lunch-N-Learn el viernes donde los funcionarios de la división de ingeniería de la Ciudad discutieron los errores comunes de administración de la construcción que prolongan las aprobaciones de permisos.
Durante la sesión de capacitación, los inspectores de la Ciudad Eric D'Llaggio y Cecil Oliver discutieron los roles de inspectores de terceros, desarrolladores y contratistas durante el proceso de predesarrollo y construcción y cómo la falta de comunicación entre ellos puede conducir a largo ciclos de permisos.
Si bien Dallas puede considerarse un mercado atractivo para algunos inversionistas, los desarrolladores con nuevos proyectos de construcción a menudo se ven agobiados por el complicado y lento proceso de obtención de permisos de la Ciudad, particularmente para la construcción residencial y comercial.
Con tiempos de permiso mucho más allá de la métrica aceptable establecida por DSD 2022-2023 objetivos y métricas de rendimiento informe, los funcionarios locales criticaron al administrador de la ciudad de Dallas, TC Broadnax, quien casi pierde su trabajo por su manejo del problema.
Un desarrollador es generalmente responsable de comprar el terreno, tramitar los permisos de uso del terreno necesarios y coordinar los planes de desarrollo.
Los contratistas generales suelen ser responsables de la gestión del proyecto, incluida la contratación de subcontratistas, las reuniones con los clientes, la obtención de permisos de construcción y la programación de inspecciones.
Un inspector externo es responsable de realizar inspecciones, certificar los planes de desarrollo y garantizar que los nuevos proyectos de construcción cumplan con todas las ordenanzas y códigos municipales aplicables.
Según D'Llaggio, los inspectores externos profesionales deben conocer a fondo los planos de diseño aprobados, el cronograma de construcción, las normas de seguridad y más.
Durante la fase de predesarrollo, cada parte debe firmar un memorando de entendimiento, un contrato vinculante que detalla meticulosamente las funciones y responsabilidades que desempeñará cada parte durante el proceso de desarrollo.
Si alguna de las partes se desvía del acuerdo firmado, alguien no cumple con sus funciones respectivas o cambia un componente del proyecto. Cada parte debe señalar un acuerdo mutuo para dar por terminado el contrato.
En un ejemplo de un escenario que retrasa la aprobación, D'Llaggio afirmó que si un inspector externo identifica discrepancias entre el plan de diseño y el sitio de desarrollo, entonces es deber del ingeniero de diseño que selló y timbró los planos proporcionar una plan de acción correctiva. No es responsabilidad de la Ciudad o del inspector externo encontrar una solución.
Para evitar tales escenarios y garantizar un proceso de inspección fluido, D'Llaggio dijo que la "comunicación" era la clave del éxito".
Si un proyecto continúa teniendo inconvenientes en el desarrollo previo, es probable que una de las partes no se esté comunicando o que sus deberes no se transmitieran correctamente en el memorando, alegó.
Algunos de los errores de diseño más comunes destacados durante la sesión de capacitación incluyeron la instalación incorrecta de tuberías de concreto, la colocación incorrecta de estructuras de servicios públicos sobre el suelo como farolas, pozos de árboles y parquímetros, y el uso de materiales de construcción que no cumplen con los códigos de la Ciudad.
Si bien los inspectores de la ciudad tienen cierto margen de maniobra para corregir errores de diseño simples, D'Llaggio señaló que, en casi todos los casos, la empresa de ingeniería que diseñó y creó los planos tendría que ser la que hiciera los cambios.
En última instancia, cuanto más tarde un inspector externo en certificar los planes de desarrollo, más tiempo llevará obtener un permiso de construcción y más tiempo llevará poner en marcha el proyecto.
