Los hoteles suburbanos pronostican un aumento tanto en las reservas como en los ingresos una vez que la ofensiva de Dallas contra los alquileres a corto plazo en vecindarios residenciales entre en vigor el próximo mes.
Dallas define alquileres a corto plazo (STR) como “una unidad alquilable total o parcial que contiene una o más cocinas, uno o más baños y/o uno o más dormitorios que se alquila a ocupantes por menos de 30 días consecutivos o un mes, lo que sea menos, por período de alquiler. "
La prohibición de ROS se prevé que elimine aproximadamente 95% de todos los listados de Airbnb y Vrbo existentes en Dallas, dejando solo una pequeña cantidad de distritos de zonificación permitidos donde los STR aún pueden operar. Estos incluyen distritos de oficinas de rango medio, oficinas generales, áreas centrales, multifamiliares, de uso mixto, comerciales múltiples y corredores urbanos.
En septiembre, Dallas tenía más 33,000 operando STR, según AirDNA, una empresa de datos y análisis que rastrea los STR.
Dado que gran parte de la oferta STR existente de Dallas se encuentra en “áreas algo suburbanas”, ahí es donde regresará primero la demanda de hoteles, según Brian Nordahl, vicepresidente ejecutivo de CBRE Hotels.
"Los hoteles súper exclusivos en Uptown realmente no compiten con los alquileres a corto plazo". dijo Nordahl, según Bisnow. “La gente está optando por quedarse en ese tipo de propiedad. Pero cuando llegas a un área más suburbana, la gente elige quedarse en una u otra”.
Si bien los hoteles en los submercados suburbanos de la ciudad en general han tenido dificultades para alcanzar los niveles de ocupación previos a la pandemia, los hoteles en los submercados urbanos como Uptown o Downtown se han beneficiado de una demanda fuerte y constante.
Por ejemplo, los hoteles cerca del aeropuerto Dallas Love Field y The Galleria tienen una indexación del 80% y el 71%, respectivamente, en comparación con el promedio de un grupo agregado de hoteles, mientras que los hoteles en el centro de Dallas tienen una indexación de alrededor del 140% o más. Esto significa que los hoteles en los submercados suburbanos tienen un desempeño significativamente inferior en términos de ocupación, tarifa diaria promedio e ingresos por habitación disponible, según Bisnow.
"Los hoteles [suburbanos] obviamente están experimentando una menor demanda, menores niveles de ocupación y tienen precios más bajos", dijo Lior Sekler, vicepresidente senior de gestión de ingresos de HRI Properties, según Bisnow. "Es de esperar que los mercados suburbanos puedan beneficiarse de una menor competencia".
Dado que la mayoría de los STR en Dallas dejarán de funcionar en diciembre, los ciudadanos locales tendrán menos opciones para elegir dónde alojarse.
"Desde una perspectiva puramente matemática, si hay menos oferta y la misma cantidad de demanda, habrá mayores ocupaciones", dijo Nordahl, según Bisnow. "Cuando aumenta la ocupación en los hoteles, se crea compresión y pueden aumentar las tarifas".
La gente generalmente reserva hoteles y STR por motivos muy diferentes, según Traci Mayer, directora ejecutiva de la Asociación de Hoteles del Norte de Texas (HANT).
“El [cliente] de STR busca un tipo de experiencia diferente. No necesariamente quieren quedarse en un hotel”, dijo.
Sin embargo, los operadores de STR en Dallas no van a caer sin una lucha legal.
En octubre, el Alianza de alquiler a corto plazo de Dallas archivado un pleito contra la ciudad de Dallas por su prohibición de STR en vecindarios unifamiliares. El grupo alega que la represión de la ciudad viola la constitución de Texas y otras leyes estatales contra la extralimitación del gobierno, como anteriormente reportaron by El Expreso de Dallas.
"Todavía habrá ROS en funcionamiento", dijo Mayer, según Bisnow. "Con las demandas, todavía habrá mucho movimiento al respecto, no sólo aquí sino en todo el estado".
el expreso de dallas Se comunicó con HANT para obtener una declaración sobre la próxima prohibición de STR de la ciudad de Dallas, pero no recibió respuesta al momento de la publicación.
