Los proyectos de desarrollo toman todas las formas y tamaños en Dallas, pero proyectos específicos como las conversiones de oficina a apartamento requieren un tipo particular de permiso de construcción antes de que pueda comenzar la construcción.
"Reutilización adaptable” se refiere al proceso de reutilización de un edificio existente para un propósito diferente al que fue construido o diseñado originalmente. Un ejemplo podría ser la transformación de un edificio de oficinas histórico en un complejo de apartamentos multifamiliares. Es una tendencia de desarrollo de nicho que se hace sentir en el mercado.
Al alterar el propósito de una estructura pero no su diseño general, los desarrolladores de reutilización adaptativa pueden preservar edificios históricos y dar vida a partes pasadas por alto de una ciudad.
Aunque Dallas podría haber estado bien posicionada para beneficiarse de la tendencia, la ciudad no pudo convertir ninguna unidad nueva en 2022, a pesar de tener un poco más de 1,900 unidades en proceso de desarrollo, según la reutilización adaptativa anual de RentCafe. reporte.
Información proporcionada a el expreso de dallas por RentCafe muestra que de las aproximadamente 1,900 unidades en proyecto, menos del 20% ya están en construcción, con los proyectos restantes aún en la etapa de planificación.
Un desarrollador debe obtener un permiso de construcción antes de que cualquier proyecto pueda pasar de la fase de planificación a la construcción real. En el caso de proyectos de reutilización adaptativa, los desarrolladores deben obtener un permiso de uso específico y el proyecto debe cumplir con ciertos criterios.
Con aproximadamente 1,900 unidades en proceso de desarrollo, Dallas ha visto crecer su "retraso de conversiones proyectadas" en un 60% desde 2021, según RentCafe, que señaló que casi 850 unidades "reemplazarán los edificios de oficinas históricos a lo largo de Elm Street".
En general, el departamento de permisos de construcción de Dallas no es ajeno a los retrasos.
Después de los bloqueos por COVID-19 en 2020 y la posterior transición del departamento a un sistema de permisos en línea, el Departamento de Servicios de Desarrollo (DSD) de Dallas se vio abrumado por el cambio abrupto y no pudo abordar rápidamente los errores en el software, administrar adecuadamente las solicitudes de permisos entrantes, aliviar los cuellos de botella de aprobación o resolver su creciente retraso.
Bajo el administrador de la ciudad, TC Broadnax, las demoras en los permisos y los largos tiempos de aprobación siguen siendo eventos comunes, algo que los desarrolladores familiarizados con el proceso sabrán planificar y presupuestar con anticipación.
De acuerdo con el Código de la Ciudad de Dallas, un permiso de uso específico “proporciona un medio para desarrollar ciertos usos de manera que el uso específico sea compatible con la propiedad adyacente y consistente con el carácter del vecindario”.
Las solicitudes de permisos de uso especial deben ser evaluadas por la Comisión de Planificación de la Ciudad de Dallas (CPC) para determinar el efecto probable del proyecto en las propiedades vecinas, el bienestar de la comunidad y los planes a largo plazo del distrito de desarrollo.
Para abordar la modificación, el Ayuntamiento de Dallas debe votar para aprobar un cambio de zonificación solicita para el área propuesta.
Debido al costo de los proyectos de reutilización adaptativa, los pasos necesarios para obtener un permiso de uso especial y el tiempo que tarda el Ayuntamiento de Dallas en aprobar una solicitud de cambio de zonificación, algunos desarrolladores han optado por trabajar en otros proyectos. En contraste, otros se enfocan en proyectos menos complicados o costosos en diferentes distritos de financiamiento de incremento de impuestos (TIF).
Por ejemplo, Documentos de la ciudad demostrar que Distrito Oak Cliff Gateway TIF considera que los proyectos de reutilización adaptativa son “una mayor demostración de las mejores prácticas sostenibles y, por lo tanto, se consideran una prioridad más alta”.
Por el contrario, en el Reurbanización del área del centro comercial TIF District, el distrito admite que los proyectos de reutilización adaptativa "no son una prioridad específica", y agrega que dichos proyectos "sin duda serían bien recibidos si se demuestra que cumplen con el espíritu y la intención de las visiones del área asociada y que son factibles desde una perspectiva de diseño y finanzas .”
Si bien la complejidad de adquirir permisos de uso especial puede ayudar a explicar por qué Dallas no pudo poner en marcha ningún proyecto de reutilización adaptativa en 2022, Doug Ressler, analista senior y gerente de inteligencia comercial de Yardi Matrix, destacó otros factores que contribuyeron a la inactividad el año pasado. .
“Las conversiones de oficinas a multifamiliares apuntan a propiedades más pequeñas y antiguas, lo que produce efectos limitados en el sector”, Ressler dijo, por RentCafe. "Según las últimas investigaciones... la conversión de espacios de oficinas en unidades multifamiliares se limitará principalmente a propiedades de oficinas más pequeñas y antiguas debido a factores como los costos de construcción y las reglamentaciones relacionadas con la construcción residencial".
