La rápida aceleración de las tasas de interés durante el último año está comenzando a presionar a los sindicatos inmobiliarios ya quienes invierten con ellos.
Los sindicadores agrupan activos de múltiples inversionistas para comprar carteras de bienes raíces, generalmente compuestas de viviendas de unidades múltiples, como complejos de apartamentos.
Por lo general, el sindicato invierte poco en las propiedades. En cambio, los sindicatos obtienen comisiones de los inversores de hasta el 5% del precio de compra de un edificio de apartamentos. Además, también podrán generar del 2% al 3% de los ingresos brutos del edificio. Por esta razón, los sindicatos aún pueden obtener ganancias incluso cuando falla su inversión.
No ocurre lo mismo con los inversores del sindicato, algunos de los cuales pierden una parte importante de los ahorros de toda su vida.
Miles de sindicatos operan en los Estados Unidos. En Texas, la empresa Applesway Investment Group de Jay Gajavelli, de 61 años, tenía una cartera a finales de 2022 que incluía más de 7,000 unidades en Houston valoradas en más de 500 millones de dólares. Esto colocó a Gajavelli entre los principales propietarios de la ciudad.
Al igual que otros sindicatos, Gajavelli atrajo a los inversores con promesas de atractivos rendimientos.
“Ahora nunca me preocupo por [la] economía”, dijo Gajavelli a los inversionistas en un seminario web. “Incluso si [la] economía cae, todavía gano dinero”.
Sin embargo, la rápida campaña de endurecimiento de las tasas de interés iniciada por la Reserva Federal también ha hecho subir las tasas hipotecarias, lo que ha reducido la cartera de Applesway. Los préstamos tomados por la empresa eran de tasas flotantes, lo que significa que se ajustan hacia arriba y hacia abajo de un mes a otro, a diferencia de las tasas de interés fijas.
Como resultado, los pagos de préstamos de tasa flotante aumentaron más rápido de lo que la compañía de Gajavelli pudo aumentar las rentas. Esto finalmente condujo a la ejecución hipotecaria de cuatro complejos de alquiler, eliminando más de 3,000 apartamentos de la cartera de la empresa.
En 2012, el Congreso aprobó una ley que facilita la comercialización de oportunidades de inversión inmobiliaria en línea. Este movimiento estaba destinado a mejorar el acceso a las oportunidades financieras para las personas de bajos ingresos y permitió a los sindicatos como Gajavelli llegar a un público más amplio de inversores potenciales.
El residente de Plano, Munzer Haque, le dijo a The Wall Street Journal que él era el inversionista individual más grande de Applesway en los cuatro complejos de apartamentos embargados y en otros dos negocios que cree que son igualmente problemáticos.
Según Haque, él y su esposa no solo perdieron millones de dólares en la inversión de Applesway, sino que sus hijos también perdieron dinero.
“Cuando confías en la persona equivocada, ese es el mayor riesgo”, dijo Haque, según el WSJ.
Según Colin Ralls, director de Acora Asset Management, un administrador de propiedades con sede en Phoenix, la pandemia de COVID-19 y los cierres dieron inicio a un lucrativo auge en el mercado de alquileres para los sindicatos y los inversionistas que se unieron a ellos.
“Había esta gran manía en la que la gente ni siquiera miraba la unidad”, dijo Ralls, según el WSJ.
Con tasas de interés más altas, algunos sindicatos ahora se apresuran a recaudar fondos de nuevos inversionistas o liquidar propiedades antes de que llegue la ejecución hipotecaria.
“La burbuja comenzará a estallar si estos tipos no pueden salir de estos acuerdos a tiempo”, advierte Ralls.
