En 1970, cantautor Joni Mitchell escribió: “Pavimentaron el paraíso y pusieron un estacionamiento”. La canción reflejaba una tendencia que era común en ese momento. Solo unos años antes, la ciudad de Dallas había aprobado su propia ordenanza que exigía un mínimo estacionamiento requisitos para obra nueva.

En los últimos más de 50 años, los tiempos han cambiado, la ciudad ha cambiado y los modos de transporte han cambiado, pero no así los requisitos de estacionamiento de la ciudad.

En los años intermedios, la disponibilidad de transporte público ha aumentado y los viajes compartidos se han convertido en una opción de uso frecuente. Los senderos para caminar y andar en bicicleta en la ciudad permiten más tráfico de bicicletas y peatones.

Los estacionamientos son abundantes en Dallas, sin embargo, aproximadamente "el 90% de los lugares de estacionamiento están vacíos en todo momento", según Michael Ablon, fundador y director ejecutivo de PegasusAblon, una empresa de inversión y desarrollo de bienes raíces con sede en Dallas.

Debido a la cantidad de espacio improductivo, “la ciudad no está generando efectivamente ingresos de esos lotes y, por lo tanto, está contribuyendo menos al Producto Interno Bruto de Texas (PIB)”, afirmó Ablon.

Supuestamente, una parte importante del crecimiento económico de Dallas se ha visto obstaculizada por el Código de Desarrollo de la Ciudad y por el hecho de que los miembros del consejo no revisaron la fórmula de medio siglo de antigüedad que determina las normas locales de estacionamiento.

Los constructores y los profesionales inmobiliarios confían en Capítulos 51 y 51A del Código de Desarrollo de Dallas para determinar los requisitos de estacionamiento para cada proyecto.

El código de la ciudad exige una cierta cantidad de lugares de estacionamiento fuera de la calle con cada nuevo desarrollo, determinado por una fórmula específica para el tipo de desarrollo.

Algunos ejemplos de requisitos mínimos de estacionamiento incluyen habitaciones de hotel (un hotel de 250 habitaciones debe tener 250 espacios de estacionamiento), bares y restaurantes (1 espacio por cada 100 pies cuadrados), clubes (1 espacio por cada 25 pies cuadrados de pista de baile), estaciones de bombeo de aguas residuales (1 espacio por cada millón de galones de aguas residuales que la estación puede bombear), salas de bingo (1 lugar por cada 50 pies cuadrados de espacio) y casas de empeño (1 por cada 200 pies cuadrados).

Muchos de los 180 requisitos mínimos de estacionamiento bajo el código 51A pueden verse como anticuados según los estándares modernos.

“De los códigos de estacionamiento, debo decir que los de Dallas son los más extraños que he visto en mi vida”, dijo donald shoup, profesor de planificación urbana en UCLA. “La mayoría de ellos datan de 1967, y parece que nadie los ha vuelto a mirar desde entonces”.

Si bien Dallas es un punto clave para el desarrollo y la construcción de bienes raíces, la falta de previsión de los funcionarios locales para modernizar la fórmula de estacionamiento de la Ciudad ha hecho que sea costoso, restrictivo y lento para que los expertos en bienes raíces despeguen sus proyectos.

A menudo, el gasto y el espacio necesarios para proporcionar el estacionamiento obligatorio son suficientes para acabar con el trato por completo.

“Hemos tenido más proyectos eliminados en la etapa de evaluación por el estacionamiento que por cualquier otro factor, incluido el acceso al capital y los requisitos de alquiler”. dijo Ramsey March, director general de Stream Realty. “Ahora hay suficientes datos para respaldar que tenemos una gran parte, particularmente de la zona urbana de Dallas, que está excesivamente estacionada”.

Además, los requisitos de estacionamiento han dado lugar a lo que el Comité Asesor de Ordenanzas de Zonificación de la Ciudad llama “edificios desaparecidos”.

El fenómeno ocurre cuando se derriban edificios o estructuras y se reconstruyen en espacios de estacionamiento para satisfacer los requisitos de zonificación locales, cambiando así el paisaje de la ciudad.

En la Parte 2 de este artículo, el expreso de dallas examinará más beneficios potenciales de la reforma del estacionamiento y cómo podría ser el ingrediente secreto para desbloquear una nueva forma de potencial económico en Dallas.